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上海（楼盘）黄浦区董家渡社区的13、15地块自规划公示以来，因其300亿的估价备受市场关注。

最新消息指，上述黄金地段的地王项目，将于9月份定向出让给中国民生投资股份有限公司，即日前刚刚成立的中民投。

据了解，中民投由前民生银行董事长董文标联合59家民营企业成立，各企业均平持股不足2%，59家企业中包括苏宁电器、亿达控股、泛海建设等国内知名民企。

若最终中民投成功将地王项目揽入怀中，该项目将成为中民投成立地产业务以来的第一个地产项目。

同时，在相关分析看来，若成功获得该项目，无疑能为拟打造成为金融控股集团的中民投讨个头彩。

中民投产融结合

中民投成立之初，因吸纳了包括中国泛海控股集团董事长卢志强、亿达集团董事局主席孙荫环、巨人网络董事长史玉柱等知名民营企业老板的加入而小有名气；但更让外界关注的莫过于中民投拟将自身打造为金融控股集团的“野心”。

用中民投董事长的话，中民投头三年，主要牵头通用航空业、光伏发电、钢铁物流、装备制造等行业的整合，同时，介入包括地产在内的多项实业投资，整合成功后再退出。未来还将注入海外投资和金融控股的内容。

眼下，在上海业内看来，中民投若介入董家渡地王项目，也是其借上海黄浦政策优势，开启金融大布局的第一步棋。

据介绍，上海黄浦区于去年7月20日推出金融创新十条举措，其中最受关注的无疑是打造互联网金融集聚区和民营金融聚集区。

举措明确，将支持有实力的民营企业加快产融结合，设立金融控股公司、财务公司或其他新型金融机构。积极争取金融监管部门支持，协助民营资本发起设立自担风险的民营银行、金融租赁公司和消费金融公司等金融机构。

“或正是看准了上海大政策环境对金融创新的支持，所以民营金融机构中民投择机成立，而有意介入黄金地段的董家渡地块仅是中民投产拟通过金融产业平台，去挖掘更多综合收益”，上述业内补充道。

另外，在董家渡地王项目收益率方面，早前有媒体援引中民投董事长董文标透露消息指出，中民投有意在上海黄金地段拿得一幅地块，地块在三年内就能收回成本。而被提及地块外界多猜测正是董家渡社区13、15地块。

　投资回报考量

利用金融平台充分整合行业资源的同时，投资回报是否能达预期自然也是中民投此种基金类型的金融资本关注的重点。

据上海业内介绍，中民投若投入300亿购入董家渡地块，股东可以以出资形式，或具体负责项目建设等方式，持有项目一定比例权益，待项目入市后获取一定比例回报。

其中，以投入资金方式为例，光大证券分析师谢皓宇指出，目前市场上一般私募基金的回报率在15%-25%左右；同时项目财务投资要求的回报率在30%以上，因此最终除去私募基金的融资成本，投资项目正常回报率应在10%左右。

谢皓宇续指，目前市场上商业投资的回报率要高于住宅的回报率。在商业回报率方面，写字楼项目存在增值的收益，因此投资回报率更高。目前金融街的写字楼投资回报率就在10%左右。

就董家渡项目来说，该项目总占地面积约20万平方米，总建筑面积达70.1万平方米。地块共由13个子地块组成，其中住宅占3块，总建筑面积达12.6万平方米；二商业用地占4块，总建筑面积为11.7万平方米；写字楼占6块，建筑面积45.9万平方米。

换而言之，董家渡项目以商业居多，相对投资收益较低的住宅，将获取更多商业的收益。

虽然商业能获取更多收益，但分析认为，据以往惯例，上海黄浦区政府对于其辖区内土地规划一向较为“挑剔”，就董家渡项目已经有过三次调整规划的先例。

因此受规划影响，项目未来能否按照企业既定规划发展还存在变数，一旦规划生变项目入市时间将会受影响，随之项目收益也会受到影响。

　地产与金融资本局

金融环境不稳定背景下，一边是以中民投这种类型的金融资本主动介入地产业，寻求多元化收益；另一边，资金密集型产业地产业也开始主动寻求与金融资本合作，借用金融资本反哺地产业。这方面，刚解禁61亿元限售股的金科股份(000656,股吧)就有此举措。

今年2月份，金科投资有限公司与民生银行签署战略合作协议，将共同成立产业投资基金，拟利用基金优势助力业务发展，该基金首批设立期规模为50亿元；同时，民生银行还经帮助金科股份黄红云家族构建家族办公室。

除金科外，包括复星、金地等企业早前也有直接或间接介入金融资本的动作。

就产融结合的模式，分析认为着实存在一定优势，一是产业的融资渠道将更加广泛；二是LP打包成份额，利于股权投资；三是资金充足情况下能投资更多持有型物业，未来可做REITs。

而具体到金融资本与地产业的结合，分析认为，历来地产与金融资本就已形成了格局，而在资金紧缩环境下，未来此种地产业的产融结合发展模式将愈发明显。其中，以基金为主导的产融结合模式尤为如此。

据悉，当前，开发贷形式的融资占比由早前的39%下降至当前的32%，下降了7%个点。

而值得注意的是，原本在开发贷融资占比下降后，信托融资方式是多数房企的选择，但是由于信托要求高，转而企业开始追捧房地产基金。

对于基金涌入房地产，分析称，随着基金、信托、险资等各种形式的金融资本相继投入市场，未来金融资本的角逐也会更加激烈，因此如何提升自身的投资能力非常关键。

另随着基金与地产结合越来越密切，开发商和基金的利益冲突也会增大，如何避免平衡利益冲突也值得考虑。例如，作为基金管理人GP到底是为开发商负责，还是为社会投资人LP负责？