12月8日，首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年年会召开，在场的多名证监会系统人士以及业内专家表示，自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。新时代REITs市场肩负着重要的职责使命，也迎来难得的历史机遇，发展空间广阔、潜力巨大。接下来，还需各方合力，以常态化为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路。

基础设施REITs发展取得积极成效

中国证监会副主席李超表示，我国基础设施REITs试点启动以来，基础制度规则、监管架构加快构建，市场体系逐步完善，试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验，受到了各方广泛认可，在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能。

今年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，首次在国务院文件中对基础设施REITs工作提出明确要求。文件提出，要鼓励更多项目发行上市，进一步灵活确定发行要求，健全扩募机制，推进相关立法等，对推动基础设施REITs发展提供了有力政策依据。

证监会数据显示，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳。截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。

同时，已上市REITs信息披露总体规范、运营较为稳健、业绩表现符合市场预期，其中首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。

截至今年11月底，上交所市场共发行15只REITs，募集资金541亿元，已上市REITs总市值达572亿元。上交所理事长邱勇表示，基础设施公募REITs试点以来，上交所认真落实注册制改革理念，不断完善REITs市场运行机制和监管制度，积极推进优质项目参与试点，REITs市场规模与范围稳步扩大，试点资产类型不断丰富，市场运行总体平稳。今年以来，上交所修订发布扩募规则，推动形成“产品新发”与“基金扩募”双轮驱动的良性发展格局；发布保障性租赁住房REITs规则指引；民企公募REITs实现零的突破。二级市场上，截至目前，流动性和价格发现机制运行较好。总的来看，试点效果符合预期。上交所总经理蔡建春指出，随着REITs市场常态化建设加速，REITs发展呈现出新态势。一方面，资产扩面与基金扩募统筹推进，为REITs市场发展打开广阔空间。另一方面，市场需求和国家政策双轮驱动，为REITs市场发展提供强大动力。

共促中国特色REITs市场发展

对于REITs市场接下来的发展，李超表示，下一步，证监会将坚持服务实体经济的根本宗旨，强化系统思维、市场观念，以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的REITs市场发展之路。

一是保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域；二是完善市场体系，推进多层次市场体系建设。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场；三是强化事中事后监管，促进市场平稳运行。坚持发展与规范并重，建立健全符合市场运行规律、具有中国特色的监管制度安排；四是完善法规制度，夯实市场长远发展基础。研究推动专门立法，系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门沟通，进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体；五是发挥各方合力，推动市场持续健康发展。证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。

邱勇表示，下一步，上交所将坚持守正创新，立足国情和实际，一步一个脚印，推动具有中国特色的REITs市场行稳致远。稳步扩大试点范围，加大对保障产业链供应链稳定、保民生等领域项目的支持力度，助力宏观经济大盘稳定和高质量发展。同时，将在市场组织培育、制度建设、基础资产拓展、项目常态化发行、投资者宣传教育等方面持续发力，推动REITs市场高质量发展。

蔡建春表示，上交所将在中国证监会领导下，深入总结试点经验，认真解决存在问题与不足，推动基础设施REITs健康发展，包括完善审核机制，严把入口关；深入项目前端，做好市场培育。持续做好央企、省属国企项目辅导对接工作，积极助力优质民企参与REITs试点，尽快推动重大标志性项目落地，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目；加强市场建设，营造良好生态。逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品，稳步拓展基金通平台业务功能；完善信披安排，督促规范运营。

国家发改委投资司副司长、一级巡视员韩志峰表示，REITs不仅仅是一个金融产品，更重要的是它把资本市场与实体经济紧密结合，为金融服务实体经济提供了良好路径。在相关配套规则尚未明确的情况下，请有关部门就发行REITs时遇到的特许经营、土地管理、手续合规、国资转让等问题出具无异议函，就是一种创新性地解决问题的方式。

住房和城乡建设部住房保障司副司长潘伟表示，租赁住房市场规模庞大，发展前景广阔，保障性租赁住房REITs发展大有可为。目前，保障性租赁住房REITs的良好社会经济效用已初步显现。下一步，住房和城乡建设部将配合相关部门，完善保障性租赁住房REITs相关政策。
 
原标题：多方探索中国特色REITs市场发展之路