(三)地上附着物和青苗补偿费　　

1、房屋及其他建筑物、构筑物的补偿费，按照重置价格结合成新确定;

2、农田水利工程设施、人工养殖场和电力、广播、通讯设施等附着物，按照等效替代的原则付给迁移费或者补偿费;

3、青苗补偿费一般按一季的产值计算，能如期收获的不予补偿。可以移植的苗木、花草以及多年生经济林木等，支付移植费;不能移植的，给予合理补偿或者作价收购。　　

前款规定的耕地前三年平均年产值每公顷低于一万八千元的，按一万八千元计算。　　

土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费的具体标准，由设区的市人民政府确定，并报省人民政府备案。　　

第二十七条土地补偿费支付给行使土地所有权的农村集体经济组织。但被征用的属农民承包经营的土地，农村集体经济组织又未能调整其他数量和质量相当的土地给农民继续承包经营的，应当将不少于百分之七十的土地补偿费支付给被征地农民;农村集体经济组织有条件将土地补偿费用于发展生产、解决农民生活出路的，可以在取得被征地农民同意后，统一安排使用。　　

需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织;不需要统一安置的，安置补助费支付给被安置人员或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。　　

第二十八条经批准占用国有农用地，导致原使用单位受到损失的，可以按不高于征用农民集体所有同类土地的标准予以补偿　

（4）用地功能和用地条件的确定

出让地块签订出让合同时，要具有主管部门核发的用地规划设计条件及附图，规划设计条件中明确了地块的面积、使用性质等用地功能和条件。出让合同连同它的附设用地功能和用地条件不因土地使用者及其要求的改变而改变。

确需要改变该幅土地建设用途的，法律规定应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中在城市规划区范围内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。具体操作还需重新签订出让合同，相应调整土地出让金。因为土地出让金是依据土地使用功能的潜在价值确定的。

（5）用地期限

土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

①居住用地70年；

②工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合类用地或者其他用地50年；

③商业、旅游、娱乐用地40年。

划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规规定外，没有使用期限的限制。

（6）建设用地的审批

根据国务院批准国土资源部关于《报国务院批准的建设用地审查办法》的规定，国家对建设用地的审批管理，基本上可以归纳为按照土地利用总体规划“范围以内”和“范围以外”两个概念对待。

但无论是土地利用总体规划以内，还是土地利用总体规划以外，国家审批建设用地不仅要审批建设用地的用途和面积规模，还要关联审查农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

这些关联审查方案，对于在批准的土地利用总体规划范围内的用地申请者，是不相关系的。

Ø 市、县人民政府的审批权限

申请用地控制在土地利用总体规划范围内及城市规划区范围内，可以直接向当地的市、县人民政府审批。

Ø 省级人民政府的审批权限

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外单独选址的建设项目使用土地，其用地办法：

Ⅰ、建设单位应当向当地市、县人民政府土地行政主管部门提出用地申请，填写《用地申请表》，并附具以下材料：

①企业有效营业执照复印件、法人身份证复印件及法人证明；

②项目可行性研究报告批复或其他有关批准文件；

③土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；

④初步设计或者其他有关批准文件；

⑤建设项目总平面布置图；

⑥占用耕地的，必须提出补充耕地方案；

⑦建设项目位于地质灾害多发区的，应当提供地质灾害危险性评估报告。

Ⅱ、市、县人民政府土地行政主管部门对材料齐全、符合条件的建设用地申请，应当受理，并在收到申请30日内拟定农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案，经同级人民政府审核后，报上一级人民政府行政主管部门审查，逐级上报有批准权的人民政府批准。

Ø 报国务院审批的建设土地

报国务院审批的建设土地审查范围包括：

①国务院批准的建设项目；

②国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施项目；

③省、自治区、直辖市人民政府的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；

④基本农田；

⑤基本农田以外超过二十五公顷的；

⑥其他土地超过七十公顷的；

⑦国家重点建设项目；

⑧军事设施；

⑨跨省、自治区、直辖市行政区域的建设项目；

⑩国务院规定的其他建设项目。

审查程序规定，省、自治区、直辖市人民政府土地行政主管部门按照国家有关规定，拟定建设用地请示，并附具市、县人民政府拟定的农地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案和供地方案的书面审查意见，报告省人民政府同意后，由省人民政府报国务院，同时抄报国土资源部。

（7）出让与转让用地

I.出让用地的规划办理

①国家建设部发布的《城市国有土地使用权出让规划管理办法》第四条指明：土地使用权出让、转让应与建设项目相结合。该条款杜绝了没有具体建设项目、炒卖土地的不法行为，这就要求建设项目申请办理出让手续前，项目必须获得立项、批准的可行性研究报告和初步设计。

②该规划办法的第五条规定：出让城市国有土地使用权，出让前必须应当制定控制性详细规划。出让地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。

控制性详细规划是包含有规划文本与图纸、一般由当地规划主管部门委托有资质的规划设计院做出，由规划性质部门统一审定执行的，而规划设计条件及附图，则向当地规划行政规划主管部门申请核发，作为该地块规划设计时控制开发强度的依据。是出让合同的重要附件。

③《中华人民共和国土地法》第二十二条规定，城市建设用地规模应当符合国家标准。建设用地规划审查时，根据核准文件批准的建设规模，规划行政主管部门按照国家颁布的统一技术标准，计算和控制出让用地规模，体现合理利用土地的原则，杜绝囤积土地的不法行为。

II.出让用地的合同

土地出让权出让必须签订出让合同。一级土地市场，土地出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订；二级市场，根据《合同法》准则，同样签署合同。

一般的市、县人民政府土地管理部门都备有标准格式化国有土地合同文本，主要包括以下内容;

①合同当事人。甲方是土地出让者，即市、县人民政府土地管理部门，乙方是土地使用者。

②合同目的。指出出让国有土地面积、地点、四至界线。

③出让年限。不超过法定最高年限，并写明起止日期。

④土地使用条件和开发期限。土地使用条件即指包含有规划设计条件在内的格式化文书作附件，并附有控制性详细规划图纸；开发期限规定乙方在取得土地后一定时限内开发利用土地，以防闲置土地。

⑤土地出让金金额、交付方式、交付期限、延迟交付制约办法。

⑥国有土地使用权取得时间、国有土地使用证核发条件、时间。

⑦违约处理和合同变更处理办法。

⑧合同争议解决的方式和合同解除处理办法。

⑨一般法律规定阐述和其他条款。比如地下归属物、土地续期、土地收回及其他合拟问题。

⑩合同生效办法、法人单位盖章、签名、签订年月日。

III.出让用地的协议、招标、拍卖方式

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定：土地使用权出让可以采用协议、招标、拍卖三种方式。

IV.出让用地的程序

①持用地预审报告、选址意向书、可行性研究报告批文向土地行政主管部门提出用地申请；

②土地行政主管部门根据用地性质、规模和其他情况，对用地申请进行审查，确定供地方案，报市、县人民政府批准，需要上级政府批准的，应当报上级人民政府批准；

③以确定的有偿出让方式取得土地使用权的，凭有关用地批文向规划行政主管部门申请核发规划设计条件通知书后，再与土地行政主管部门签订土地出让合同；

④持选址意见书、土地出让合同（包含规划设计条件及附图），向规划行政主管部门申请核发建设用地规划许可证；

⑤市、县人民政府向建设单位颁发建设用地批准书；

⑥持建设用地规划许可证向土地行政主管部门申请进行土地登记、核发国有土地使用证件。

V.办理供地手续主要提交的材料

办理供地手续主要提交的材料包括（共11项）：建设项目用地申请；建设项目用地批准文件；建设用地规划许可证； 企业有效营业执照复印件、法人身份证复印件及法人证明；征地协议； 安置补偿到位情况证明； 评估报告备案表（出让方式）； 勘测定界图和勘测定界报告书（报国务院审批建设项目需要勘查定界报告书）；建设项目总平面布置图； 宗地界址图 ；征用批复文件。

VI.办理土地登记主要提交的材料

办理土地登记主要提交的材料包括（共12项）： 土地登记审批表； 土地登记申请表；地籍调查表； 土地权属来源证明（供地文件）；地上建筑物等附着物权属证明； 土地登记法人代表身份证明、委托书；地籍调查法人代表身份证明、委托书； 企业营业执照；土地出让金发票； 契税、耕地占用税完税证明；土地登记公告情况； 宗地图、地籍图。

VII.转让用地及转让用地程序

Ø 城市建设用地，除了由国家出让用地以外，还可以由拥有土地使用权的单位和个人转让土地，主要在二级市场进行。

Ø 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

Ø 土地使用权转让，转让者必须首先获得该幅土地的使用权。这是转让土地的法律前提，其次按照出让合同规定投资开发、转让价格合理。

转让用地主要程序：

①协议。在土地转让人于土地接受者之间进行，在法律规定的基础上，拟写转让协议书；

②申请。由上述任何一方持转让协议书和申请报告，向土地原出让人（即所在土地行政主管部门）提出出让申请。采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，先由土地转让人向出让人提出招标、拍卖申请；

③批准。由出让人审查土地转让协议书及其中载明事项并进行必要的调查、核实。符合有关法律法规的，经批准可转让。申请采用招标、拍卖方式转让土地使用权的，经批准方可进行招标、拍卖；

④签约。由土地转让人与土地接受者通过协议、招标或拍卖方式确定转让土地后，按照法律法规订立土地使用权转让合同，使用年限为土地权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

⑤土地新使用者持原出让合同及其附具的土地开发条件和规划设计条件、订立的土地使用权转让合同，向规划行政主管部门登记，以明确新的规划落实责任人；

⑥持出让人批准的转让文件，订立的土地转让合同，向土地行政主管办理登记、过户手续。

（8）建设用地规划许可证