（2）开工报告

1997年3月13日国家计委《关于基本建设大中型项目开工条件的规定》明确了开工条件：项目法人与项目经理和管理机构成员已经到位、总概算已批复、资金已落实、施工组织设计大纲已编制完成、施工单位和监理单位通过招标选定、施工图纸可以满足施工需要、项目征地拆迁和施工场地“三通一平”工作已完成，主要设备和材料已订货。并指明了规定严格的开工条件，目的是为了进一步加强基本建设大中型项目开工管理，保证工程建设质量和工期，控制工程造价，提高投资效益。

然而1992年7月23日国务院发布的《全民所有制工业企业转换经营机制条例》第十三条规定：企业遵照国家产业政策和行业、地区发展规划，以留用资金和自行筹措的资金从事生产性建设、经土地管理、城市规划、城市建设、环境保护部门依法办理有关手续后，企业自主决定开工。

上述条款的规定，给各地企业大量规模不大的自筹资金建设项目的开工审批，带来很大的方便。但其中的“自主决定开工”只是在此阶段工作中不再向发改委申报“开工报告”，发改委因为在“立项”时展开了有关工作，故此时也就不再对开工条件、资金准备与来源、投资额度和建设规模进行审查。然而土地管理、规划报建、环保审查、建设施工手续照样要依法依规办理。

2. 建设用地的管理

项目用地办理早在“项目前期”的第二阶段即“选址”阶段就开始进行了，只是进行建设地址的选择与确定，办理土地的合法手续还没有开始。而要完成全部合法用地手续的办理，直至拿到“土地使用证”，是一套程序连贯而且比较复杂、耗时较长的工作。

（1）用地属类:

任何单位和个人进行建设（除兴办乡镇企业与乡村公共公益设施、建设村民住宅除外），需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

如要使用城市规划区内农村或郊区农民的集体所有土地，必须首先经土地主管部门依法征用转为国有土地后，该幅国有土地方可申请使用。

（2）用地选择范围:

具体建设项目需要使用土地的，必须依法申请使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地。

城市规划区范围是指城市市区、近郊区以及城市行政区域范围内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。

《中华人民共和国土地法》第二十二条规定，城市总体规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划中建设用地规模不超过土地总体利用规划缺的的城市建设用地规模。《中华人民共和国城乡规划法》第五条也规定城市总体规划应当和土地利用总体规划相协调。由此可见，在这相关的两部法律中，对城市建设用地区域、范围的规定是互相映印和一致的。

在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的项目建设用地可进行单独选址。

（3）用地取得方式和土地的市场行为

Ⅰ、有偿使用的方式

建设单位使用国有土地，应当以有偿使用的方式取得。有偿使用的方式主要包括：

①国有土地使用权出让；

②国有土地租赁；

③国有土地使用权作价出资或入股。

国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的形式主要包括拍卖、招标、协议出让三种。

Ø 土地使用权出让行为，属于土地的一级市场，卖主完全是国家，而土地使用权转让、出租行为，属于土地的二级市场。

Ø 土地使用权抵押，是指从国家一级市场出让得到后的土地，原使用权人以自己享有的土地使用权向债权人作为履行债务的担保和抵偿。

Ø 国有土地租赁，则是指国家以土地所有者的身份直接将土地所有权在一定年限内出租给土地承租者使用，由承租者向国家以每一约定期缴纳租金的土地有偿使用方式；

Ø 国有土地使用权作价出资或者入股，国有土地用地单位在与国内股份制企业合作、与国外企业合资或者合作中较普遍采用。

Ⅱ、划拨形式

土地使用权划拨，是指土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。下列建设用地，经县级以上的人民政府依法批准，可以以划拨形式取得：

①国家机关用地和军事用地；

②城市基础设施建设用地和公益事业用地；

③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础实施用地；

④法律、行政法规规定的其他用地。

随着社会经济市场化的程度提高，采用行政划拨的方式取得用地的建设项目将会越来越少。

对于以上各方式取得的土地，需要明确：

其一，法规规定国家实行的是土地所有权与使用权分离原则，不管何种方式取得国有土地使用权，该幅土地的所有权仍然属于国家。

其二，使用土地的地下资源、埋藏物、和市政公用设施仍然是国家公有的。

III.国家建设用地制度图解和补偿标准


附：《江苏省征地补偿新标准》

对于江苏省征地补偿标准的具体规定如下：第二十六条征用土地按照以下标准给予补偿：　　

(一)土地补偿费　　

1、征用耕地的，按其被征用前三年平均年产值的八至十倍计算;

2、征用精养鱼池的，按其邻近耕地前三年平均年产值的十至十二倍计算，征用其他养殖水面的，按其邻近耕地前三年平均年产值的四至八倍计算;

3、征用果园或者其他经济林地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的八至十二倍计算;

4、征用其他农用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算;

5、征用未利用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的三至五倍计算;

6、征用农民集体所有的非农业建设用地的，按其邻近耕地前三年平均年产值的六至十倍计算。　　

(二)安置补助费　　

1、征用耕地的安置补助费，按征用耕地的面积计算。征地前被征地单位农业人口人均耕地十五分之一公顷以上的，安置补助费为该耕地被征用前三年平均年产值的五倍;人均耕地不足十五分之一公顷的，从六倍起算，人均耕地每减少一百五十分之一公顷，安置补助费相应增加一倍，但最高不得超过该耕地被征用前三年平均年产值的十五倍;

2、征用其他农用地的安置补助费，按照该土地的土地补偿费标准的百分之七十计算;

3、征用未利用地和农民集体所有的非农业建设用地的，不支付安置补助费。